在全球经济一体化的今天，海外房产投资已成为众多投资者实现资产多元化、分散风险的重要途径。然而，不同国家的政策环境差异巨大，其中“空置税”这一政策犹如隐藏在投资背后的“利润杀手”，若不加以重视，很可能让投资者的收益大打折扣。本文将深入探讨澳大利亚、加拿大、法国等国家在海外房产投资中空置税的相关政策，帮助投资者规避风险，实现投资收益最大化。
一、澳大利亚：空置税与购房限制双管齐下
澳大利亚，作为海外房产投资的热门目的地，近年来出台了一系列针对海外投资者的政策。自2025年4月1日至2027年3月31日，海外投资者被禁止购买澳洲已建成的房产。这一政策旨在缓解澳洲日益严峻的住房危机，增加本地居民的住房供应。
以新南威尔士州（新州）为例，从2025年1月1日起，新州的外国投资者关税附加费从8%增至9%。该附加税适用于所有在新州拥有住宅房产的外国人，即使这些房产无需缴纳土地税。从2025土地税年度起，外国土地持有者的土地税率也从4%增至5%。此外，如果海外投资者购买的房产一年内空置超过6个月，还需缴纳双倍的FIRB（外国投资审查委员会）申请费。
以一位海外投资者在新州购买了一套价值150万澳元的房产为例，若该房产空置，他需要缴纳的税费包括：土地税（150万澳元 - 107.5万澳元）×1.6% + 100澳元 = 6900澳元，附加税150万澳元×5% = 75000澳元，以及双倍的FIRB申请费（假设原申请费为4.23万澳元，则空置费为8.46万澳元），总计税费高达81900澳元/年。如此高昂的税费，无疑会大幅降低投资者的利润。
二、加拿大：空置税与投机税并举
加拿大的房地产市场同样对海外投资者设置了诸多限制。多伦多即将实施的空置税，对房地产市场的影响已经开始显现。根据多伦多地产局（TRREB）的调查，由于租金价格的下跌和租屋空置率的上升，住宅物业所有者已经开始争相出售其投资物业。疫情的冲击导致近期租房房源大幅增加，空置率上升，但租金却在下降，对于已经承受压力的房东来说，空置税的实施无疑是雪上加霜。
加拿大房屋空置税的征税范围主要是在纳税年度内被占有或者居住使用的时间少于180天的非主要居所，无论该占有使用者是所有人还是其家人、朋友。若是该房屋被产权人用于出租的话，则在纳税年度内出租累计时长不得低于6个月。此外，多伦多在2017年4月起向海外买家开征15%的“非居民投机税”，以抑制房价的飞速上涨。
以一位海外投资者在多伦多拥有一套非主要居所为例，若该房屋在纳税年度内被占有或居住使用的时间少于180天，且未出租满6个月，那么他将需要缴纳空置税。同时，如果他是海外买家，在购房时还需缴纳15%的非居民投机税。这些政策使得海外投资者在加拿大的房产投资成本大幅增加，利润空间受到挤压。
三、法国：空置税累加缴纳，投资需谨慎
法国的房产空置税实行累加缴纳制度：若空置逾一年征收楼价10%税款，空置两年为12.5%，3年则为15%。法国首都巴黎的房价自95年来上涨近350%，至均价9000余欧/平方米，这一稳健的发展势头也造就和确保了近年来法国国内租赁市场的长期积极发展。法国的租售比约为1:300，远高于国内一二线城市数据。通常情况下房东可以在300个月（25年）后收回全部投资成本，同时得益于巴黎强大的国际投资吸引力、繁荣发展的旅游业、成熟的市场机制，法国的房屋租赁市场非常稳定。
然而，对于海外投资者来说，空置税的累加缴纳制度是一个需要谨慎考虑的因素。以一套价值100万欧元的房产为例，若空置一年，将需缴纳10万欧元的空置税；空置两年，则需缴纳12.5万欧元；空置三年，需缴纳15万欧元。随着空置年限的增加，空置税的金额也会不断攀升，这对投资者的利润将产生重大影响。
四、其他国家：空置税政策各有不同
除了澳大利亚、加拿大和法国，其他国家也有各自的空置税政策。例如，香港特区行政长官林郑月娥宣布的6项房屋政策新措施中，包括针对空置一年或以上的一手住宅额外收税，以增加房屋供应。此次拟额外征收的差饷被称为“一手住宅空置税”，税率为年租金的200%。
在荷兰，政府有权拆除长期空置的房屋，若有房屋长期空置，容许其他市民入住。韩国则实行一户一宅制度，当具有多套房屋的纳税人在进行房屋交易时，以其买入与卖出房屋之间的时间差的长短为依据，对该纳税人征收高额的所得税。
五、应对策略：选择合适的投资模式与地区
面对不同国家的空置税政策，海外投资者需要选择合适的投资模式与地区。个人投资者一次性购房对于高净值人群并不难，但是购买后的管理相当麻烦，尤其是长期在中国生活的投资者，无法很好地管理和出租房屋，自然也不会有很好的收益和升值。
售后回租在国内虽然还是比较陌生的名词，但是在欧洲已经风行了50多年，是国际房地产市场最前沿的投资方式之一。售后回租就是房地产开发商将房产产权销售给投资者，再将房产租回，与投资者签订租赁合同，统一管理，并且每年返还给投资者稳定的租金收益。选择在行业有领导地位的旅游度假地产品牌，有专业人士进行“售后回租”的打理，是房产稳重升值的保障。
例如，欧洲旅游地产开发及管理领军集团——Pierre & Vacances-Center Parcs（PVCP）集团致力于为投资者提供销售到托管再到转售的一站式海外购房全面服务，业主可享受到源自欧洲的纯正高端旅居投资体验，并享有省心和稳定的投资回报。房东可以同PVCP签订十年超长可续租赁合同，由PVCP集团免费管理和维护房产，不仅可以做甩手房东、无需担忧缴纳空置税，更可享受法国政策和客观环境支持下长期稳定的租金收益。
六、总结与展望
海外房产投资虽然具有广阔的前景，但不同国家的空置税政策给投资者带来了诸多挑战。澳大利亚的购房限制与空置税、加拿大的空置税与非居民投机税、法国的空置税累加缴纳制度等，都可能吃掉投资者的利润。
然而，通过选择合适的投资模式与地区，投资者仍然可以在海外房产投资中实现收益最大化。售后回租模式为投资者提供了一种省心、稳定的投资方式，而一些旅游度假地产品牌的专业管理也能保障房产的稳重升值。
在未来，随着全球房地产市场的不断变化，各国政策也可能随之调整。投资者需要密切关注政策动态，及时调整投资策略，以应对可能出现的风险和机遇。只有这样，才能在海外房产投资的道路上走得更远、更稳。