2025年，全球房地产市场经历了前所未有的变革。一边是国内楼市在政策刺激下艰难企稳，另一边是海外房产市场因高租金回报率和资本增值潜力成为高净值人群的“新宠”。在这场“资产保卫战”中，投资者究竟该押注国内还是海外？本文将从数据、趋势和风险三个维度，为您揭开这场财富博弈的真相。
一、国内楼市：政策托底下的“回稳”之路
2024年，国内楼市在“止跌回稳”政策组合拳的推动下，终于显现复苏迹象。北京、上海、广州等核心城市二手房交易量连续数月创新高，北京12月网签量突破2.1万套，同比上涨66%，创下21个月新高。广州二手住宅成交量连续3个月破万套，市场热度可见一斑。
“政策底”显现，市场信心逐步修复
2024年9月，中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，随后房贷利率下调、认房不认贷、减税政策等一揽子措施密集落地。以上海为例，12月二手房累计成交29711套，环比增长9.84%，创2024年单月成交新高。这一轮政策刺激的效果在第四季度尤为明显，全国商品房销售面积同比下降24.4%，但降幅较前三季度明显收窄。
房企“瘦身健体”，行业格局重塑
百强房企销售总额同比下降26%，但央国企凭借资源优势逆势扩张，销售额占比提升至69.8%。中指研究院数据显示，2024年百强企业加大高端改善类产品推出比例，同时加速布局住房租赁市场，部分城市通过非居改租、收储转租等方式补充长租房供给。
风险犹存：人口结构与库存压力
尽管政策利好不断，但国内楼市仍面临人口老龄化、城镇化率放缓等长期挑战。克而瑞数据显示，全国新建商品住宅库存规模仍处高位，三四线城市去化周期超过24个月。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“2025年将是楼市回稳的关键时期，但不同城市的表现将分化加剧。”
二、海外房产：高收益背后的“黄金赛道”
与国内楼市相比，海外房产市场在2024年展现出更强的吸引力。迪拜、美国、日本等地的房地产市场交易量、租金回报率和资本增值潜力均表现亮眼，成为高净值人群资产配置的重要方向。
迪拜：全球投资者的“避风港”
2024年，迪拜房地产市场交易量达到180,900笔，总价值1424亿美元，同比增长36%。其中，期房销售占比68%，较2023年上升13个百分点。第一太平戴维斯数据显示，迪拜高端住宅价格涨幅位列全球前五，豪华别墅升值8%，公寓升值3%，部分核心地段房价涨幅高达15%。
美国：多户住宅需求激增
随着购房压力攀升，美国租房市场迎来爆发式增长。2024年，美国30年期抵押贷款利率从7.79%降至6.66%，推动多户住宅领域需求显著增加。高盛预测，2025年美国房价涨幅将达3.8%，2026年继续上涨4.9%。休斯顿等城市的综合年化收益率超过10%，成为投资者眼中的“香饽饽”。
日本：日元贬值催生投资热潮
2024年，日本房地产市场因日元贬值和超宽松货币政策吸引大量海外资金。东京新建公寓平均售价逼近96.1万日元/㎡，连续7个月同比上涨，租金回报率达5.76%。仲量联行数据显示，2023年第一季度外国投资者对日本房地产投资额同比翻番，达到20亿美元。
三、风险对冲：如何平衡收益与安全？
无论是国内还是海外房产投资，风险与收益始终并存。国内楼市需警惕人口结构变化和库存压力，海外房产则需应对汇率波动、政策变动等不确定性。
国内风险：政策调控与市场分化
尽管政策托底效应显现，但“房住不炒”基调未变。央行数据显示，2024年个人住房贷款余额增速持续放缓，居民杠杆率趋于稳定。未来，楼市分化将进一步加剧，核心城市和改善型住房需求将成为主要支撑。
海外风险：汇率波动与政策不确定性
以日本为例，日元汇率波动直接影响海外投资者收益。2024年，日元兑美元贬值12%，导致以美元计价的日本房产投资回报率下降。此外，部分国家收紧购房政策（如新加坡提高印花税）也增加了投资风险。
四、未来展望：资产配置的“黄金法则”
2025年，全球房地产市场将呈现“分化复苏”格局。国内楼市在政策支持下有望逐步企稳，但区域分化将更加明显；海外房产市场则需关注利率走势和政策变动。对于投资者而言，多元化配置仍是降低风险的关键。
建议一：聚焦核心城市与改善型需求
国内投资者可关注一线城市及强二线城市的高端改善型住房，这类资产兼具居住属性和抗风险能力。海外投资者则需优先选择政治稳定、法律健全、租金回报率高的市场（如迪拜、日本、美国）。
建议二：善用金融工具对冲风险
通过REITs、资产证券化等方式参与房地产市场，可提高资产流动性并分散风险。例如，2024年我国租赁住房REITs市场持续扩容，为投资者提供了新的退出渠道。
建议三：长期视角看待资产增值
房产投资需以5-10年为周期，避免短期投机。迪拜、日本等市场的租金回报率虽高，但需警惕汇率波动和持有成本；国内楼市则需关注人口流动和产业升级带来的长期需求。
结语
2025年，海外房产与国内楼市的博弈，本质上是资产配置逻辑的较量。对于高净值人群而言，单一市场的押注已难以满足财富保值增值的需求。唯有在风险可控的前提下，通过多元化配置和长期视角，方能在全球资产荒中抢占先机。正如第一太平戴维斯中东主管Alec Smith所言：“迪拜的繁荣与中国的机遇，终将汇聚成全球财富流动的新浪潮。”